안녕하세요. 딘도디입니다. 오늘은 지난번 포스팅에 이어 제가 집을 계약했던 과정과 그 과정 중 유의해야 할 사항에 대한 정보를 공유하려 합니다.
집 계약 과정
1) 부동산 앱을 통해 조건에 맞는 매물 리스트 추리기
2) 안심 전세 앱에서 해당 매물이 조회되는지 확인
3) 매물 방문
4) 등기부등본 확인
5) 특약 걸고 계약
저는 대략 이렇게 네 가지 순서로 집 계약을 진행합니다. 아래에서는 제 경험을 토대로 단계별 유의 사항에 대해 말씀드리겠습니다.
1) 부동산 앱을 통해 조건에 맞는 매물 리스트 추리기
이 단계의 유의 사항은 딱히 없습니다. 가볍게 본인의 조건에 맞는 집을 골라두는 작업입니다. 여기서 조건이란 전세대출 가능 여부, 지역, 위치, 금액, 구조 및 크기 등의 사항이나 본인이 원하는 계약조건 등 여러 가지가 될 수 있습니다. 저는 직방, 다방, 피터팬의 좋은 방 구하기, 네이버 부동산 등 여러 개의 부동산 앱을 깔아두고 확인하는 편인데 이 중 네이버 부동산 앱을 가장 유용하게 사용합니다. 사진이 업로드되어있지 않은 집도 있다는 것이 단점이지만, 허위 매물이 거의 없고 매물 수가 많기 때문입니다. 저는 이 단계에서 전세 대출 불가라는 문구가 있는 매물은 제외하고 리스트를 추렸습니다. 임대인의 동의가 있어야 전세 대출이 가능하고, 임대인을 설득하는 방법도 있겠지만 전세 대출 불가라는 의사를 밝혀놓은 상태의 임대인을 설득하는 것은 쉽지 않기 때문입니다. 또한 위반건축물은 전세 대출이 나올 확률이 거의 없습니다. 대부분의 임대인은 이 사실을 알고 있기 때문에 전세 대출 불가라고 밝히는 경우가 많습니다. 제 경우에도 원래 이사하고자 했던 A 지역이 아닌, 근처 B 지역으로 집을 계약했습니다. 이유는 A 지역의 리스트를 추려보니 1개의 매물을 제외하고 모두 위반건축물이었고, 부동산 측에서도 해당 지역은 대부분이 위반건축물이라 전세대출이 나올만한 집이 없다는 답변을 받았기 때문입니다.
2) 안심 전세 앱에서 해당 매물이 조회되는지 확인
이 단계는 계약하고자 하는 집의 위반건축물 여부, 건물 용도 등을 확인하는 단계입니다. 위에서 설명했듯이 위반건축물은 전세 대출실행이 불가능하고, 건물 용도가 근린생활시설 등 주거용이 아닌 경우에도 대출이 불가합니다. 앱을 다운받고 안심 전세 진단 상담 > 시세 조회&위험성 진단 > 본인인증 후 계약하고자 하는 매물의 주소를 입력해서 조회하면 됩니다. 저의 경우, A 지역의 매물을 알아볼 때 거의 모든 주소가 조회되지 않아서 건축물대장을 따로 발급받아 확인했었는데 90% 이상이 위반건축물이라 조회되지 않는 것이었습니다. 조회 가능한 집일 경우 간편하게 위반건축물 여부나 시세 등을 확인할 수 있기 때문에 안심 전세 앱을 이용하시는 것을 추천합니다. 이외에도 전세 계약 셀프테스트, 집주인 조회, 전세 보증가입신청, 1:1 법률상담 등 전세 계약과 관련된 여러 메뉴가 있으니 참고하시면 좋습니다.
3) 매물 방문
이 단계는 전세 계약과 관련한 유의 사항은 없지만, 흔히들 알고 계시는 부동산을 통해 집을 둘러보는 단계로 집을 꼼꼼히 잘 보는 것이 중요합니다. 크게 어려울 것 없이 리스트에 남은 매물을 중개하는 부동산에 연락해서 해당 매물을 보여달라고 하면 됩니다. 여기서 팁은, 1단계에서 정했던 본인이 원하는 집의 조건을 말하고 해당 매물 외에 다른 집도 보고 싶다고 얘기해두면, 앱에 올라와 있지 않거나 미처 확인하지 못한 비슷한 조건의 매물들을 볼 수 있습니다. 이번 계약 때는 아니지만 이전에 집을 구할 당시 저렇게 말씀드려서 운 좋게 현재 거주 중인 집을 계약할 수 있었습니다.
4) 등기부등본 확인
이 단계는 굉장히 중요한 단계라고 할 수 있습니다. 등기부등본이라고 적어놓았지만, 등기부등본만 확인하는 방법은 비교적 덜 안전하기 때문에 시세 또한 확인이 필요합니다. 계약하려는 집의 권리관계를 확인하는 단계로, 쉽게 말해 이 집의 소유주나 융자(=대출) 등을 확인할 수 있습니다. 먼저 본인이 봤던 집의 주소가 맞는지 체크하고 을구에 융자가 얼마나 잡혀있는지를 확인해야 합니다. 근저당이 집 시세에 비해 많이 잡혀있는 경우, 위험성이 크므로 이런 집은 계약하지 않는 것이 좋습니다. 제 기준 융자 비율이 집 시세의 20% 이하면 안전하다고 판단합니다. 다만 저의 경우 계약했던 집이 다세대주택이나 아파트였기 때문에 나 이외의 다른 세입자가 없다는 전제가 필요합니다. (다가구주택은 전세대출이 어려울 확률이 높으므로 계약을 추천하지 않습니다) 또한 등기부등본이 깨끗하더라도 전세가가 너무 높지 않은지를 추가로 체크해야 합니다. 이 내용은 등기부등본에서 확인할 수 없기 때문에 안심 전세 앱에서 조회 된 시세나, 국토교통부 실거래가 공개시스템( http://rt.molit.go.kr/), kb시세(http://kbland.kr) 등의 사이트를 참고해 따로 확인해야 합니다. 전세 금액이 매매금액 대비 얼마나 되는지 계산하면 되는데, 저는 작년까지 집값이 매우 올랐었기 때문에 조회되는 금액 중 가장 낮은 금액을 기준으로 계산했습니다. 전세가와 매매가가 크게 차이 나지 않는다면 이 또한 위험성이 크므로 계약을 추천하지 않습니다. 간단히 1) 시세 대비 전세가가 합리적인가? 2) 시세-선순위채권 금액이 내가 계약하고자 하는 전세 금액과 같거나 큰가? 를 판단하는 단계이고, 국토교통부 사이트 등은 시세 확인용 / 등기부등본은 선순위채권 확인용으로 볼 수 있습니다. 전세를 처음 구하시는 분이나 사회초년생분들을 위해 이 내용을 더 간단히 풀어본다면 집 가격(시세)에서 집주인이 갚아야 할 돈(선순위채권)을 빼고도 내 돈(전세금)을 돌려줄 수 있는가? 정도로 이해하시면 될 것 같습니다. 제 케이스로 예를 들면 다세대주택은 근저당이 잡혀있었지만 매우 낮은 전세가에 근저당 금액이 시세 대비 20%가 되지 않아 계약했고, 아파트는 등기부등본이 깨끗하고 전세 금액 또한 시세에 비해 낮은 편이라 계약을 진행했습니다.
5) 특약 걸고 계약
이 단계까지 왔다면, 계약하고자 하는 집이 비교적 안전하다고 볼 수 있습니다. 가장 먼저 집주인의 신분증 정보와 등기부등본상 소유주 정보가 일치하는지 확인합니다. 그 후 계약조건을 다시 확인하고, 서로 필요한 사항이 있다면 특약사항에 넣고 계약서를 작성하면 됩니다. 저처럼 전세대출을 껴서 진행하시는 분들이라면 '전세 대출 불가 시 계약금 반환'이라는 특약을 넣는 것이 좋습니다. 대출이 확정되기 전까지는 100% 나온다고 보장할 수 없기 때문에 만약 대출이 불가한 경우를 대비해 넣어두는 경우가 많습니다. 이전 집을 계약할 때 저도 당연히 넣었던 문구인데, 이번 계약 때는 넣지 못했습니다. 계약금 넣기 전, 해당 특약을 원한다고 얘기하니 임대인 측에서 완강히 거부하는 탓에 집에 문제가 있나? 라는 의심이 가장 먼저 들었습니다. 집에 이상이 없다면 딱히 거부할 이유가 없다는 생각에 부동산에 물어보니, 임차인의 단순 변심으로 계약을 파기하려는 경우에 이 내용을 악용하여 임대인이 새 임차인을 구하는 기간까지 손해를 보는 사례가 종종 있어 중개사분 말씀으로는 주변 아파트 전부 해당 특약을 넣지 않고 계약한다고 합니다. 인터넷을 찾아보니 이런 경우가 적잖게 있고, 이 특약 외에는 임대인이 전세대출에 협조적인 태도인데다(매물을 내놓을 때부터 먼저 전세대출 가능하다는 의사 밝힘 + 전세대출에 협조하겠다는 특약) 이전 세입자분들과 잠시 얘기 나눠본 결과 큰 문제는 되지 않을 것 같아서 이 내용은 없이 계약했습니다. 저는 위에서도 서술했듯이 계약한 집의 전세가가 시세에 비해 낮고 등기부등본이 깨끗했기 때문에 약간의 찜찜함을 안고 진행했지만, 계약금만 해도 적은 돈이 아니기 때문에 안전한 계약을 위해서는 이 특약은 꼭 넣으시길 바랍니다. 혹시 저러한 이유로 임대인이 해당 특약을 거부하는 경우에는 '임대인 측 사정으로 전세대출이 불가능할 경우 계약금 반환'이라는 내용으로 변경하여 넣어달라고 설득하는 것도 방법 중 하나입니다. 이 외에도 입주 전 임대인이 수리를 약속한 경우나, 서로 합의된 내용이 있다면 이 또한 특약사항에 넣고 계약을 진행하면 됩니다.
기타 유의 사항
1) 계약금을 지불하면 납입 영수증을 받아야 합니다. 이 영수증은 전세 대출을 위한 필요 서류 중 하나기 때문에 잊지 말고 꼭 받으시길 바랍니다. 물론 부동산에서 알아서 떼주는 것이 보통이지만 중요한 서류인 만큼 신경 써야 합니다.
2) 계약서 작성 후에는 가능한 한 빠른 시일 내에 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)나 행정복지센터에 방문해 확정일자를 받으시는 것이 안전합니다. 직접 방문하여 확정일자를 받는 경우에는 계약서를 지참하셔야 합니다. 제가 처음 확정일자를 받았을 때는 계약서에 도장을 받는 방식이었는데, 최근에는 주택 임대차 계약 신고필증을 발급받는 방식으로 변경되었습니다. 확정일자는 잔금일 이전이라도 계약서만 작성하면 받을 수 있으니 계약서 작성 후 바로 받는 것이 가장 좋습니다.
3) 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약서를 작성하는 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고 계약해야 합니다. 너무 당연한 말이지만 대리인은 말 그대로 대리인이기 때문에 본인의 권한을 위임한다는 위임장과 임대인의 인감증명서가 필수입니다.
오늘 준비한 내용은 여기까지입니다. 전세 계약이나 전세 대출을 알아보고 계신 여러분 모두에게 도움이 되길 바라며 다음 편에는 대출 심사를 위한 은행 방문기와 심사 진행 상황에 대한 내용을 포스팅하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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